Vous vous lancer dans un projet de construction neuve

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SE FAIRE ACCOMPAGNER
PAR UN PROFESSIONNEL

MAÎTRE D’OUVRAGE : on appelle maître d’ouvrage (parfois maîtrise d’ouvrage) l’entité porteuse du besoin : vous, en l’occurrence. En tant que maître d’ouvrage vous devez définir l’objectif du projet, son calendrier et le budget consacré à ce projet. Le résultat attendu du projet est la réalisation de l’ouvrage : votre logement neuf.

MAÎTRE D’ŒUVRE : on appelle maître d’œuvre, la personne chargée par le maître de l’ouvrage de concevoir le logement à construire selon le programme fourni par le maître d’ouvrage, de diriger l’exécution des marchés de travaux, de proposer le règlement des travaux et leur réception.

Le maître d’œuvre peut être :

• Un architecte : l’architecte est un maître d’œuvre, dans le sens où il est chargé des mêmes missions. Il est également chargé de concevoir et de diriger la réalisation d'une œuvre d’architecture, votre logement, en optimisant sa composition, son organisation, l’expression des volumes, le choix des matériaux et des couleurs. Pour exercer la profession d’architecte, il faut être diplômé d'une école d'architecture, couvert par une assurance professionnelle et inscrit à l’Ordre des architectes.
• Un bureau de contrôle : entreprise habilitée à assister, sur contrat, des maîtres d'ouvrage ou maîtres d'œuvre. Le bureau de contrôle vérifie d'une part, la conformité des solutions proposées par le bureau d’études avec la réglementation en vigueur et d'autre part, leur mise en œuvre sur chantier. Le bureau de contrôle, en intervenant, engage sa responsabilité au même titre que le maître d’œuvre.
• Un bureau d’études thermiques : il réalise les études ayant pour but de faire état et de proposer une optimisation des dépenses énergétiques d’un bâtiment dues aux déperditions thermiques. Ses compétences vont de l’audit énergétique au conseil aux maîtres d’ouvrages, en passant par le choix de techniques et de matériaux. Il est qualifié pour réaliser des simulations visant au dimensionnement des installations de chauffage, ventilation et conditionnement d’air.

Un architecte est obligatoire dès lors que la surface de l’habitation dépasse 170 m².

Pour une construction neuve : le maître d’œuvre ou l’architecte sera chargé de réaliser les plans de la maison, de déposer le permis de construire, de vous aidez au choix des entreprises à contacter, de diriger les travaux (organisation des réunions de chantier, vérifier l’avancement des travaux…) et vérifier les factures des entreprises. Bien qu’indépendant, il sélectionne des entreprises et des artisans avec lesquels il a l’habitude de travailler, il est ainsi capable de déterminer le prix exact de la construction à la signature du contrat.

Un projet de réhabilitation comprend plusieurs phases depuis la conception du projet jusqu’à la réception des travaux en passant par la coordination des travaux. Vous pouvez confier au maître d’œuvre une mission d’accompagnement, soit sur l’ensemble du projet, soit pour une ou plusieurs étapes bien précises, ce qui permet d’abaisser le coût de la prestation.

Le coût de la prestation étant libre, il est difficile de donner des fourchettes de prix par phases de projet. Un architecte prendra aujourd’hui entre 10 et 13 % du montant hors taxes des travaux sur l’ensemble d’un projet

Pour faire appel à un maître d’œuvre, parlez-en autour de vous : le bouche à oreille peut être efficace, d’autant plus que vous avez le retour d’un client. Si vous ne connaissez personne autour de vous qui peut vous recommander un professionnel, vous pouvez contacter l’Ordre des architectes et la chambre de métiers.

L’ADIL Information Énergie et le CAUE
peuvent vous aider à choisir des professionnels

L’opération de construction peut être source de dommages variés. Selon son statut et la nature de son opération, le maître de l’ouvrage peut donc être amené à couvrir des risques pour :

1. sa responsabilité en tant que constructeur :
   • obligation d’assurance pour la responsabilité décennale
   • coordination Sécurité et Protection de la Santé (SPS), en l’absence d’architecte : du respect des règles de sécurité liées à l’intervention simultanée de plusieurs entreprises, vérification des contrats de travail…
2. sa responsabilité de droit commun :
   • à l’égard de l’acquéreur (dommages intermédiaires, comme des malfaçons, qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à destination et n’en compromettent pas la solidité, défauts de conformité, le retard dans l’achèvement qui concerne les vendeurs d’immeuble à construire et le promoteur, l’inachèvement de l’immeuble, à la suite d’une annulation du permis de construire),
   • à l’égard de la société immobilière,
   • à l’égard des tiers : responsabilité pour les dommages corporels, matériels et immatériels du fait d’activité du maître de l’ouvrage ou de l’opération de construction (empiétement sur le terrain voisin par exemple).

Sont donc indispensables au quotidien pour se prémunir :

• les garanties de responsabilité civile du maître d’ouvrage et des salariés liées à l’exploitation de la société, aux immeubles et aux terrains dont il est propriétaire. Elles permettent de se prémunir des conséquences financières des dommages causés aux tiers du fait de l’activité du maître d’ouvrage.

Pour les risques encourus durant le chantier, du lancement du projet à la réception de l’ouvrage :

1. les garanties de responsabilité civile à l’égard des tiers;
2. les garanties de dommages sur l’ouvrage, en cas d’incendie, d’effondrement, de catastrophes naturelles…
3. les garanties des risques financiers, pour se prémunir des conséquences de dommages subis du fait d’un vice imprévisible de sol ou du fait de l’annulation du permis de construire

Pour les risques encourus après la réception de l’ouvrage, sont obligatoires :

1. en cas de vente avant 10 ans, la garantie de responsabilité décennale du maître d’ouvrage constructeur non-réalisateur, destinée à financer les travaux de réparation des dommages matériels affectant l’ouvrage; 
2. la garantie « dommages ouvrage » (DO), qui permet de préfinancer les travaux de réparation de l’ouvrage, en cas de dommages compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination.